[Housing] Existing Home Sales

누군가 내게 2008년 금융 위기의 근본적 원인을 묻는다면 나는 한마디로 "과잉유동성에 의한 자산 버블의 붕괴"라고 이야기 한다. 그 자산 버블의 중심에 미국 주택가격 하락에 따른 서브프라임 모기지 부실이 있었음은 많은 사람들이 알고 있는 사실이다. 왜 주택지표들을 공부해야 되는지에 대한 설명은 하지 않겠다. 단, raw data 분석이 매니저의 기본임은 상기하면서 미국 주택시장 지표에 대해서 알아보자.

매월 4주차 정도에 우리의 한국공인중개사협회에 해당하는 全美부동산협회(National Association of Realtors)는 전월의 신규 분양(New) 건수가 아니라 존재하고 있는(Existing) 주택 거래 건수를 조사해서 발표하는데 이 숫자가 투자자들의 관심이다.

단순하게 보면 기존 주택의 거래 자체가 별로 국가 경제의 value를 add 하는 것처럼 보이지는 않는다. 단순한 소유권 이전에 불과하지 않은가? 그러나 곰곰히 생각해보면 문제가 달라진다. 자, Tom은 작은 집을 팔고 큰 집으로 이사를 가려고 한다. 가구도 사고 가전제품도 좋은 놈으로 바꿀 것이다. 이사짐 업체도 돈을 벌고 부동산 중개업자들도 commission을 두둑히 챙길 것이다. 큰 집으로 넓히려면 대출을 좀 더 받았을테니 다니고 있는 직장에서 짤릴 걱정은 안 하는 것 같다. 급여도 좀 늘 것이라는 생각도 해본다. 즉, 고용에 대한 전망도 좋다. 이러한 파급효과들 때문에 투자자들은 기존주택판매가 고려할 만한 가치가 있다고 생각한다.

아래 링크를 클릭해서 들어가면 NAR에서 발표하는 리서치 자료들을 볼 수 있다.
http://www.realtor.org/research/research/ehspage

주택매매의 계절성을 제외한 (Seasonally Adjusted) 왼쪽 칼럼에 있는 데이타가 언론에 공표되는 숫자이다. 2011년 2월을 보면 미국 전역의 주택 거래 건수가 488만채이며 이는 전월 거래 540만채에 비해서 9.6% 감소한 수치이다. 2010년 2월의 502만채에 비해서도 2.8%로 감소했음을 알 수 있다. 작년 11월부터 주택 거래가 증가하는 추세였는데 그 추세가 꺽인 것이다. 주택 경기 회복의 측면에서 기분 좋은 결과는 아니다.

오른쪽 끝에서 두번째 칼럼은 Inventory 정보이다. 팔려고 내 놓은 주택 재고가 쌓여 가는 추세냐, 재고가 소진되는 추세냐를 파악할 수 있다. 작년 8월 정점으로 재고가 하락하는 추세였는데 2월에 다시 늘어나면서 재고도 다시 쌓여가는 모습이다.

오른쪽 끝에 있는 비율은 당월 거래건수로 봤을 때 당월 재고가 소진되는데 몇달이 걸리는가를 계산한 것이다. 2월 재고가 3,488,000이고 거래건수가 4,880,000니까 3,488,000/4,880,000 = 0.715, 12월*0.715=8.58월 --> 8.6이 산출된 것이다. 지금 같은 거래량이면 재고가 소진되는데 9달 가까이 걸린다는 해석이 가능하다.

지금까지는 거래량과 관련된 정보이고 다음의 표는 주택 가격 정보이다.

거래량은 계절 조정을 하지만 가격은 그런게 없다. 다만, 중앙값(Median)과 평균을 보여준다. 주택가격의 분포가 좌우대칭적이지 않아 시장에서는 Median의 활용도가 높다. 2011년 2월 미국 전체 주택 가격의 Median은 156,100달러로 1년 전에 비해서 5.2%로 하락하면서 주택 경기 회복이 아직도 더디게 진행되고 있음을 파악할 수 있다.

2000년이후 기존주택판매 건수의 추이이다. 참고하라.