Mortgage 용어정리

John이 보스턴 근교 백인 부촌인 Wellesley에 위치한 1 million 나가는 집을 하나 산다고 하자. John이 은행에 예금되어 있는 1 million을 뽑아서 집을 턱하니 살 것 같은가? 예상하듯이 그건 아니다. 은행에 가서 돈을 빌린다. 한 20년 정도 원금과 이자를 살면서 갚아 나가는 것이 일반적이다. 우리나라에서는 주택담보대출이라고 불리는 데 미국에서는 Mortgage라고 불린다. Mortgage 관련된 채권 - MBS, CMO, Pass through 등등 - 을 제대로 이해하기 위해서 이번 기회에 Mortgage 용어 몇개는 알고 넘어가자.

*용어정리
1. Mortgage Originator
집 사려는 사람이 돈 빌리는 곳이다. 우리도 은행말고 보험회사, 저축은행 등 본인의 신용도에 따라 이용하는 금융기관이 다른 것 처럼 미국 사람들도 Commercial bank, Thrifts(저축은행, 신용조합의 개념), Mortgage banker등에게 돈을 빌린다. 한편, Mortgage originator들은 Mortgage를 자신의 b/s에 자산으로 올리기도 하지만 secondary market에 파는 경우도 많다. Mortgage 자체가 고정금리 채권인 만큼 금리가 떨어지면 secondary market에서 비싸게 팔 수가 있기 때문이다.
2. LTV, PTI
Mortgage originator(앞으로는 은행이라고 하자)가 개인한테 돈 빌려줄 때 가장 중요한 기준으로 보는 것이다. Loan to value와 Payment to Income으로 낮을수록 좋다. 개념 설명은 생략한다.
3. Conduits
conduit의 사전적 의미는 액체나 기체를 전달하는 관을 의미한다. Mortgage market에서는 유동화전문회사를 의미하는데 이 친구들은 민간금융기관의 부동산담보대출을 사서 pool을 만들고 이를 바탕으로 채권을 발행해 투자자한테 판매하는 역할을 한다. 우리나라에는 주택금융공사가 있고 미국에는 Fannie mae, Freddie mac등이 있다.
4. Conforming/Nonconforming
Fannie mae, Freddie mac의 기준에 들어오는 mortgage를 conforming, 그렇지 않은 mortgage를 nonconforming mortgage라고 한다.
5. Mortgage servicers
돈이 제대로 들어오는지 관리하고 돈을 회수하는 등등의 사후 관리를 담당하는 회사이다. Mortgage servicer라고 불리는 정도만 알고 넘어가자.
6. Mortgage Insurers
주택담보대출 받은 사람이 돈 안 갚으면 대시 갚아주는 사람이다. 물론 보험료를 챙기는 기관이다.
7. ARM(Adjustable Rate Mortgage)
주기별로 이자율이 reset되는 담보대출이다. 시장금리에 연동하기도 하고 기관별 기준금리에 연동하기도 한다. 한국의 은행 중에서도 담보대출을 CD에 연동시키는 은행이 있고 Prime rate이라고 불리는 은행 내부 기준에 연동시키는 은행도 있다.
8. Jumbo loan, Subprime loan, alt-A loan, alt-B loan, high-LTV loan
Freddie mac, Fannie mae 등의 conforming 기준에 들어오는 mortgage가 있고 아닌 애들이 있는데 이런 기준들에 의해 나누어 놓은 기준이다. 이런 용어들이 있다는 것을 알고만 넘어가자.

* 모기지 amortization table 파일 첨부한다.

Mortgage.xlsx